�祇�立 † 
他人物賃貸借の有効性 [511]
�饗限慨�間 †
原則と特則
最短存続期間（短期の制限）
最長存続期間（長期の制限）
期間の更新
�係�力 †
１ 賃貸人の義務 †
２ 賃借人の義務 †
３ 法律関係 †
賃貸目的物を譲渡した場合 †
賃貸人たる地位の移転の要件（賃借人の承諾を要するか） [512]
譲渡・転貸 †
Ｑ 譲渡･転貸の概念
Q 借地上の建物の賃貸(借家)は土地の転貸といえるか [515]
Q 貸借地上の建物を売却した場合､貸借権の譲渡になるか [516]
(1) 承諾のない場合 → 解除原因となる（§612-2）
Ｑ 賃貸人は621条に基づき常に解除できるか [513]
→ 信頼関係を破壊したと認むるに足りない特段の事情がある場合は、解除ができない。
(理)
継続的契約は、信頼関係を基礎として成立する。
無制限に解除を認めることは、賃借人保護に十分ではない。
Ｑ 信頼関係を著しく破壊したと認められる特段の事情がある場合、債権者は無催告解除できるか
Ｑ 目的物の一部が無断譲渡・転貸された場合に､全部について解除できるか [514]
(2) 承諾のある場合
敷金・権利金・保証金 †
敷金 †
(1)Ｑ 敷金返還請求権の発生時期 [522][523]
→賃貸借の終了時
(理)�〔榲�物の明渡時に発生するとすると
返還請求権を担保する方法がなくなり賃借人にとって酷である。
�△海里茲Δ鵬鬚靴討�
賃貸人は、敷金返還時にさらに相殺の意思表示をなせばよいから、
その保護に欠けることはない。
Q 敷金と留置権
敷金返還請求権は賃貸借契約の終了時に発生する
とすれば、
敷金返還請求権は賃貸目的物に関して発生した債権といいうるから、
留置権の成立が認められる。
Q 賃借人の債権者は、賃貸借契約終了後、敷金返還請求権を差し押さえることができるか。
→ できる
(理)敷金返還請求権は賃貸借契約の終了時に発生する
従って、
契約終了時には返還請求権は具体的な金銭債権として発生する
(2)地位の移転･賃借権の譲渡と敷金関係の承継
� …詑濘佑涼楼未�移転したとき
Q 新賃貸人は敷金返還債務を当然に承継するか [520]
→当然に承継する。
(理)敷金契約は、賃貸人の債権を担保するための契約である。
一般に新賃貸人の方が資力があるといえるから、賃借人保護に資する
�� 賃借人の地位が移転した場合 → 否定
(理)新賃借人の新たに負担する債務について、旧賃借人に担保させるのは酷である。
�� 賃借権が譲渡されたとき
Q 当初の敷金は当然新賃借人の債務を担保するか [521]
権利金･保証金の性格 [524] †
保証金 †
Ｑ 保証金返還債務の承継(ビル賃借人が建設協力金たる性質を有する保証金
1000万円を賃借人に差し入れていたところ､ビル自体が譲渡され賃貸人の地位も移転した。新所有者(新賃貸人)は保証金返還義務を負うか) [525]
�現�了 †
（終了原因） (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(一) 原賃貸借の終了による転貸借の運命
転貸は、原賃借権の存在を基礎とするから、
原賃借権がなくなれば転貸関係も消滅するはずである。
しかし、これでは、転貸人保護に欠ける。
(1) 原賃貸借が賃借権の放棄・合意解除によって終了した場合 [517]
→転貸借契約は存続する
(理)
原賃貸借の当事者は、転貸借を承認していたといえる。
この場合、転貸借関係を消滅させるのは信義則に反する。
また、転貸関係の消滅を認めるならば、転貸人保護の諸規定の潜脱になりかねない。
原賃貸借契約も転貸関係保存に必要な限度で存続する。
(2) 原賃貸借が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合 [518]
解除の結果、転貸関係も消滅する。
しかし、債務不履行解除を装うことで、
合意解除の場合の制約を免れることを許すべきではない。
そこで、
原賃貸人は転借人にも義務の履行を催告すべきである。
催告した結果転借人が義務を果たさなければ解除できる。
(二) 541条の適用の制限 [519]
(三) 危険負担
(1) 賃貸人の責に帰すべき事由によって賃借物の一部が戎失した場合 [526]
(2) 賃貸人の責に帰すべき事由によって賃借物の全部が滅失した場合 [527]
(四) 賃借人の債務の保証は賃貸借契約によって消滅するか [528]
(五) 二重賃貸借の効力 [529]
�� 借地借家法の特則 †
１ 契約の解除と建物買取請求権(借§13)の成否 †
| 解除原因 | 建物買取請求権(借§13)の成否 | CENTER;(理) |
| �� 債務不履行解除の場合[530] | × | (借§13)は期間満了の際の規定である。
しかも、
債務不履行により解除された者には
制裁としても権利を認めるべきでない。 |
| �� 合意解除の場合[531] | | |
２ 内縁配偶者の居住権の保護 †
内縁の妻には相続権はないので、内縁の夫が死亡した場合、賃借権を取得することはない。
(借§36は他に相続人がいる場合にも適用されるか[532] (答案Ｐ75)
Q1 賃貸人の内縁の妻に対する明渡請求は認められるか。
不動産賃借権は内縁の妻の生活の本拠となっている。
従って、賃貸人の明渡請求を認めるべきではない。
そこで、法律構成としては、内縁の妻は相続人の賃借権を援用できる。
また、
Q2 別居の相続人の明渡請求
→権利濫用として認められない。
Q3 この場合、相続人は転貸の義務を負う。
３ 借地借家法の｢正当事由｣ †
�� 意義
�� 存在時期 [533]
４ 付加した物が賃借物の構成部分となった場合と費用償還請求権の発生の有無 [534] †
５ 更新料 †
� 々洪稽舛琉婬舛塙洪稽岨拱Х戚鵑陵�効性 [535]
�◆）…蟾洪靴両豺腓砲眥詑濘佑賄�然に更新料を請求できるか [536]
�� 更新科支払義務の不履行により賃貸借契約を解除できるか [537]
６ 無断増改築禁止特約の効力 †
�� 借地契約の場合 [538]
�� 借家契約の場合 [539]
７ 法の定めに満たない期間を定めた借地契約の効力 †
![[shitumunote]](image/pukiwiki.png "[執務ノート]")
